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地产信托现兑付违约投资者本金基本可保证

发布时间:2019-08-16 19:24:00

  从诺亚财富统计数据看,2012年到期的房地产信托规模逐季递增,全年将达到1172.5亿元,远远高于2011年的470.5亿元。信托融资方临近到期出现兑付风险的案例呈现增多趋势。

  市场已经传出有房地产信托产品到期无法兑现而走司法程序的消息。随着2012年到来,市场对房地产信托高收益靓丽外衣下的“雷区”担忧日渐提升。

  今年到期房地产信托规模逐季递增

  据诺亚财富研报统计,2012年一、二季度有220亿元房地产信托到期,且到期的房地产信托抵押率较高,平均超过50%。由于房地产信托平均期限为1.9年,因此2010年一季度至2011年三季度发行的房地产信托大部分将在2012年至201 年到期,仅2012年到期的房地产信托规模逐季递增,全年将达到1172.5亿元。

  今年 月、6月、7月和8月为房地产信托到期高峰,分别到期147.52亿、129.52亿、11 .76亿和108.57亿元。诺亚财富研究总监李要深认为,整体来看,2012至201 年到期的房地产集合信托在各季度分布较为平均,对市场而言集中兑付压力并不明显,虽然总体压力不明显,但局部压力仍然存在。

  最近闹得沸沸扬扬的星耀五洲信托融资连环局,就是其中一个例子。尽管天津星耀投资有限公司已经否认此前“破产”传闻,但不间断地使用高成本融资、背负了四个大额信托计划的星耀五洲项目,正在成为此轮信托危机中的典型代表。近日业内传言称,天津市政府可能出面主导安排新的融资计划,“估计会是股权转让,拍卖质押标的可能性很小。”

  据信托业协会数据,截至去年10月末,房地产信托余额为6957亿元,包括开发商以存量资产购买信托计划的劣后收益权的部分,但若考虑对信托资金并未实行类似银行信贷资金“三个办法一个指引”,融资方可以非房地产项目融资,但实际用到房地产项目,业内人士估计,信托行业为房地产提供的融资在7000亿元以上。

  另据一位私募人士透露,“中国民间借贷的规模大概是4万亿元,其中50%投资了信托,而信托产品中的60%则投资了房地产项目。”虽然数据不相一致,但却从另一角度证实了房地产信托是当下民间投资资金的主要去处。

  房企上半年现金流是关键

  诺亚财富的数据显示,目前中大型开发商通过房地产信托产品融资的比例为15%,融资规模大多不超过20亿元;数量超过85%的房地产信托产品融资方多为中小开发商,融资规模在10亿元以下。

  用益信托工作室数据显示,2011年所有信托产品的平均预期年化收益率高达9.11%,其中房地产信托产品更是达到了10.06%。“2- 年前,大家是不会预见到形势会如此严峻的。”该人士说。

  来自各方面的消息也印证了这样的说法,有消息称,上海某信托项目到期兑付时出现困难,最后由一家资产管理公司接盘。银监会也早已在信托业内部给出了警示信息。

  一个可见的范例是,2011年12月29日到2012年1月5日短短一周时间内,绿城中国出售了5个优质项目,回笼资金2.95亿元和10.4亿元。据悉,绿城2012年到期的信托产品约44亿元。其中,2012年1月 0日,华融·绿城舟山在去年募集的 .064亿元资金即将到期。

  “大企业除了未雨绸缪,吸取2008年教训外,还可以卖项目补窟窿,还可以代建。中小型企业,可选择的余地可没那么多。要知道用信托的还是中小房产商多,因为它们融资更困难。”一位信托业人士说。

  律师分析 投资者本金基本可以保证

  上海杰赛律师事务所王智斌律师告诉商报,如果到期不能兑付,构成违约,则按照约定偿付投资者本金;第二种是走破产程序,即当公司负债总额超过净资产时,房地产公司可启动破产程序,进行清算偿付,假如一家房企所有债务是100亿元,但公司净资产只有80亿元,那么不考虑其他因素,投资者的只能拿到本金的80%;在破产程序中,还可以破产不清算进行重整计划,这种方式解决起来时间会更长,涉及到的问题也更复杂,重整计划需要所有债权人通过才能生效,但如果最终执行不成功,还是要继续进行破产直接清算程序。

  不过据信托业人士称,当现金流出现问题时,信托公司多采取股权处置方式,由资金雄厚的其他市场主体并购,然后按照市场情况合理销售,以降低折价销售对市场造成的直接冲击。“投资者一般不用担心的。信托公司会想办法兜底。不会允许不按期兑付的发生。一旦走司法,时间就会长,如果按照原方式就不能按期兑付,一般信托公司会找兜底的人先接手,把投资者的钱兑付掉。”同时,由于地产信托本身对抵押等要求较高,投资者风险并不大。

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